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创新铸造产业园区地产辉煌
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创新铸造产业园区地产辉煌
添加时间:2019-03-26

业地产高收益率,驱使一线开发商布局。根据上市公司2016年年报统计,园区开发企业整体净利率为20.63%显著高于房地产开发企业的10.03%;园区开发企业平均资产回报率为7.9%高于房地产开发企业的6%。目前国内top20的房地产商,有一半以上涉足于产业地产。

政策支持,升值潜力广阔。在开发运营过程中,一方面,政府政策支持、税费减免、统一规划、简化行政手续;另一方面,产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营,产业集群集约效应激发新活力。随着中国城市化进程的发展,城市中心区用地愈发紧张,办公楼租金日渐昂贵,城郊地区基础设施建设逐步改善,为产业地产的发展提供基础支撑。

2016年园区开发与房地产开发上市公司对比:

数据来源:wind,海银财富研究部

一、产业规划与政策支持:

2016年12月5日上海市经济信息化委发布了《上海市工业区转型升级“十三五”规划》,其中对产业园区引领整体经济转型和城市创新发展寄予厚望。“上海工业区作为先进制造业集聚区和区域经济增长极,是落实本市产业发展战略的生力军,承担着推进上海深度参与全球产业竞争的重大任务!

规划指出,“十三五”时期以产业园区转型升级、提质增效为主线,打造一批参与全球产业竞争的高端特色产业集群和产业园区。根据战略性新兴产业重点产业集群布局表,漕河泾松江经济技术开发区受益于新一代信息技术、智能制造装备、生物医药与高端医疗器械及节能环保产业的先发优势。

图表 1:“十三五”战略性新兴产业重点产业集群主要园区布局表

来源:上海市经济信息化委员会,海银财富研究部

漕河泾松江产业园受益于嘉定、青浦、松江、闵行等,建设国际领先水平的嘉青松闵制造业转型升级示范带建设。

图表 2:“十三五”产业布局示范带

来源:上海市经济信息化委员会,海银财富研究部

上海市城市总体规划《2016-2040》报告中指出努力打造更具活力的繁荣创新之城---以上海张江综合性国家科学为核心,依托紫竹、漕河泾、杨浦、市北、嘉定、临港等高新技术产业园区、大学城和重要产业基地,形成多样化科技创新空间。从核心指标来看,R&D支出预计占GDP比例在2040年达到5%、战略性新兴产业增加值占GDP比列提升至25%。根据2016年上海市统计公报来看,R&D支出占GDP比重的3.8%,战略性新兴产业增加值占15.0%。预计未来R&D支出及战略性新兴产业支出分别将以0.5%、0.23%的比值提升。

图表 3:研发投入逐步提升

来源:上海市统计局,海银财富研究部

土地要素瓶颈利好产业园区升值。《上海市工业区转型升级“十三五”规划》指出,“十三五”期间上海工业区将面临更为紧迫的土地瓶颈,工业用地规划空间将进一步调减,可供工业用地资源相对短缺。根据高力国际预测,预计未来5年内(2017至2021年)上海产业园区的总的新增供应量为250万平方米,供应量将呈现逐年下降的特征。

图表 4:上海产业园区土地供给、需求及空置率预估

来源:高力国际,海银财富研究部

二、竞争优势:

具有较高硬件品质的园区将受益于产业集群、外溢效应带来估值提升。在2016年上海市经济信息化委员会组织的108个产业区块综合评价中,漕河泾开发区综合发展指数位列中型园区首位。从其他分项指标来看,投资环境指数、创新指数、集团总部和世界500强企业地区总部以及上市公司加权合计数均居于产业区块的前列。

低租金吸引众多企业入驻产业园区。根据高力国际统计,截至2016年年末,产业园区平均租金较核心商务区租金低61%,较次中心商务区租金低40%,使得产业园区对众多企业产生较大的吸引力,而政府的各种激励措施也有助于企业进一步节约成本。

图表 5:上海商务区分布图

来源:网络,海银财富研究部

三、发展前景:

产业地产高收益率,驱使一线开发商布局。目前国内排名前20的房地产商,有一半以上涉足于产业地产。产业地产收益率高于住宅。根据中投顾问发布的《2017-2021年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告》统计,从历年产业地产开发上市企业披露年报来看,综合毛利率基本在40%以上。一般来说,住宅和商业地产的收益率不到5%,而产业地产则可以达到8%。根据上市公司2016年年报统计,园区开发企业整体净利率为20.63%显著高于房地产开发企业的10.03%;园区开发企业平均资产回报率为7.9%高于房地产开发企业的6%。

图表 6:2016年园区开发与房地产开发企业对比

数据来源:Wind,海银财富研究部

政策支持,升值潜力广阔。在开发运营过程中,一方面,政府政策支持、税费减免、统一规划、简化行政手续;另一方面,产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营,产业集群集约效应激发新活力。随着中国城市化进程的发展,城市中心区用地愈发紧张,办公楼租金日渐昂贵,城郊地区基础设施建设逐步改善,为产业地产的发展提供基础支撑。根据高力国际预测,未来3-5年随着空置率的下降,上海产业园区的租金将呈现不断上升的趋势,年均增幅预估5%左右。

图表 7:产业园区租金增长率预估

来源:高力国际、海银财富研究部

来源:海银财富研究部 胡光军

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